ドバイの不動産の購入：長所と短所

IMEX REAL ESTATE SPECIALISTSが作成した記事

海外、特にリゾート地での不動産購入は、常に同胞を惹きつけてきました。彼らの多くはドバイの不動産を選んだ。彼らがこの特定の都市を選んだ理由は何ですか？ドバイでの不動産購入の長所と短所をすべて考慮しようとしました。だから、主な引数：

プラス：太陽、海、砂

ドバイは、家族や屋外でのアクティビティを楽しめる世界的に有名な観光地で、暖かい日当たりの良い気候、白い砂浜、ペルシャ湾の紺waterの海に魅了されます。ドバイでは、年間345日以上が晴れています。夏も冬もたくさんの暑さと太陽があります。夏の平均気温は約+ 40°C、冬の日中は+ 20〜23°C、夜は約+ 15°Cです。夏の間、特に7月から8月まではもちろん暑いですが、エミレーツの天気は非常に快適です。特に秋と春には、一日のほとんどを屋外で最も快適に過ごすことができます。主に11月から3月にかけて、雨はまれです。降水量は年間約120 mmです。

ドバイのビーチの海水の温度は、実際には+ 25°Сを下回っていません。唯一の例外は、海が+20度まで冷える冬季です。ペルシャ湾の強い嵐は非常にまれです。一年中、海は穏やかで、海岸沖の波の高さは0.5 mを超えません。

プラス：トランスポートのアクセシビリティ

地理的に、ドバイは非常に好立地です。ドバイから飛行機で4時間以内に、世界人口の3分の1が暮らしています。たとえば、モスクワからのフライトにはわずか5時間かかります。同時に、ドバイはモスクワと同じタイムゾーンにあります。ロシアの中央地域の居住者にとっては、長い旅行に適応する必要のある時間シフトはありません。また、ドバイ国際空港は市内にあるため、空港からの送迎には30分もかかりません。

今日、エミレーツ航空、フライドバイ、アエロフロート、トランスアエロ、S7などの航空会社の定期定期便とチャーター便が、モスクワ、サマーラ、エカテリンブルグ、およびロシアの他のいくつかの大都市から実施されています。たとえば、エミレーツ航空とアエロフロートは、モスクワからドバイまで毎日2便の定期便を運航しています。

プラス：インフラストラクチャと生活の質の開発

ドバイは近代的な大都市です。多くの人がそれを「未来の都市」と呼んでおり、彼らは真実から遠くない。人の想像力を驚かすために作成されたかのように、砂漠の端で育った素晴らしい都市。雲に入る巨大な高層ビル、巨大な空港、ドライバーなしで済ますことができる超近代的な地下鉄、本物のアイススケートリンクとスキー場のある素晴らしいショッピングセンター...開発された最高品質の道路網には、渋滞などの悪徳はほとんどありませんが、ドバイの200万人の住民には100万台以上の車が落ちています。

英国の企業Mercer Human Resource Consultingが毎年実施している、生活の質に関する世界規模の生活調査に関する調査結果を最近公開しました。ニューヨークは伝統的に格付けの基礎都市として採用されています。生活の質、ひいては駐在員にとっての魅力という点では、ドバイは世界221の大都市の中で75位（ニューヨーク-49位）、インフラ開発の面では35位（ニューヨーク-32- e）。専門家は、各都市の39の基準、環境状況、個人の安全要因、教育レベル、輸送サービス、および消費者サービスの分析に基づいて評価をまとめました。また、ロンドンのLegatum Instituteの独立した専門評議会によると、アラブ首長国連邦は、世界で最高の50か国にランクされ、住むのに最適なアラブの国として認識されています。

プラス：地域ビジネスセンター

すでに述べたように、ドバイは、同様のリゾート地域のほとんどとは異なり、大都市であり、リゾートに住んでいる間、アクティブなビジネスライフを送ることができます。ドバイは、ヨーロッパ、アフリカ、アジアの航空と海上貿易ルートの交差点に位置しており、中東と北アフリカの地域における最大のビジネス活動の中心としての発展を決定しています。これにはほとんどすべてがあります。主要な国際企業の地域本部をホストする無料の経済圏、近代的なインフラを備えた地域最大の港、既存のドバイ国際空港、完全に機能する新しいシェイクマクトゥーム空港世界最大。

ちなみに、Airport Council Internationalの最新データによると、ドバイ国際空港は、国際旅客輸送で世界4位、貨物輸送で世界6位です。ドバイ国際空港は、過去数年間で2桁の成長率を示した世界のトップ10の空港の中で唯一のものです。

今日、ドバイ国際空港は、5大陸の220以上の目的地へのフライトを運航する130以上の航空会社にサービスを提供しています。空港は最大の地域航空輸送センターであり、中東および北アフリカ地域のすべての旅客航空輸送の約30％を提供しています。

プラス：セキュリティ

特にアラブ首長国連邦とドバイは、高いレベルの個人の安全と社会的安定性で広く知られています。世界的な緊張と世界の不安の高まりの時代に、エミレーツ航空はこの地域の信頼と安全の島であり続けています。これは、大部分が当局の厳格な移民政策によるものです。エミレーツの市民が約15％だけを占めることは周知の事実であり、国の残りの人口は、確立された規則に従ってUAEの在留資格を取得し、定期的に更新する必要がある駐在員です。同時に、適切なチェックが行われ、何らかの理由で外国人の評判が選択基準を満たさない場合、新しい居住者ビザは拒否されます。

ドバイの犯罪状況と安全性に関する年次報告書（アラブ首長国連邦犯罪安全報告書：ドバイ）で、米国国務省外交安全局（米国国務省、外交安全局）は、「UAEの司法制度は迅速かつ厳しい犯罪に関して有罪判決を受けた駐在員は、刑に服した直後に、国から即時送還された刑期を受け取る。

イギリスの独立機関であるLegatum Instituteによる調査によると、UAEは個人の安全性の面で世界で18位にランクされています。世界人口の約90％を占める104か国の調査で、レガタム研究所の専門家は、経済、社会、安全の指標、市民の自由、国民生活、移民に対する態度など、いくつかの基準に従って各国を評価しました。

エミレーツ航空は、安全性の点で、米国、英国、ドイツ、フランスに先んじて、そして移民への耐性の点でも最高のスコアを獲得しました。アラブ首長国連邦は、10万人あたりの殺人数が最も少ない国の中で第2位です。また、世界的な世論調査Gallup World Pollの結果によると、人口の95％が路上で夜に一人でいるのが安全だと感じており、これは世界のすべての国で最も高い指標です。

プラス：不動産法の透明性

UAEを構成する7つの首長国のうち、ドバイは不動産セクターで最も発展し、透明性のある立法基盤を持っています。ドバイ首長国の法律によれば、ペルシャ湾アラブ諸国協力会議（GCC）のメンバーではない外国の市民は、特別に指定された領土、いわゆる自由保有地域で完全に所有権（「自由保有権」）でドバイの不動産を直接取得する権利を有します。このようなゾーンのリストは、2006年ドバイの支配者第3号の政令によって確立されています。これらには、ドバイマリーナ、ザパームジュメイラ、エミレーツリビング、ジュメイラレイクスタワー、ダウンタウンドバイなどの人気エリアを含む「ニュードバイ」のほぼ全域が含まれます。

不動産の権利はドバイ土地局の特別登録簿に登録されており、所有者には登録証明書（いわゆる「タイトル証書」）が発行されます。

不動産取引の登録は、買い手と売り手の申し立ての際に行われ、すぐに登録証明書が買い手の手に発行され、取得した財産の所有権を証明します。「インスタント」登録のこの手順により、売り手と買い手の両方で不動産の売買プロセスが最大限に簡素化され、起こりうるリスクが最小限に抑えられます。

コンプライアンスは、ドバイ不動産市場規制当局（RERA）によって監視されています。特に、不動産プロジェクトの登録と、開発者、不動産代理店、およびエージェント自体の必須の登録を担当します。 RERAの活動は、主に買い手と売り手の権利と利益を保護することを目的としており、エージェント側の詐欺の可能性を最小限に抑えるように設計されています。不動産会社とその代理店の登録を確認するのは非常に簡単です。これを行うには、公式のRERA Webサイト（www.rpdubai.com）にアクセスしてください。

プラス：税なし

アラブ首長国連邦には財産税や所得税はありません。 VATと消費税も実質的にありません。ドバイでの所有と不動産、およびその賃貸からの収入の生成は、UAE管轄内の所有者に税効果をもたらしません。

専門的なコンサルティングおよび監査サービスを提供する世界最大の国際企業ネットワークである世界銀行グループ、PricewaterhouseCoopers（PwC）および国際金融公社（国際金融公社）が共同で作成したレポートによると、アラブの税制エミレーツはビジネスにとって最も魅力的なものの1つであり、世界で4番目にランクされています。

Paying Taxes 2010-Global Pictureレポートでは、UAEは経済が最もよくトップ10に入っており、総税率（TTR）が最も低く、ビジネスを行うための最も簡単な要件の1つであり、国を効果的に支援しています外国直接投資を誘致する。

プラス：価格

たとえば、モスクワやエカテリンブルクと価格を比較すると、今日、ドバイの住宅価格がはるかに低いという独特の状況があります。たとえば、ドバイの有名な沿岸地域の完全に完成したアパートの平方メートルあたりの価格は、わずか2千米ドルからです。

有名な人工島パームジュメイラのアパートは、1平方メートルあたり2,500ドルで購入できます。同時に、ドバイの住宅不動産は、すべての配管、キッチン家具、ビルトイン家電を備えたフル装備を含む、素晴らしい仕上げで委託されています。すべての建物には必ず居住者用の駐車スペースがあり、ほとんどのプロジェクトにはスイミングプール、ジム、遊び場、24時間セキュリティなどの設備もあります。

プラス：高い賃貸収入

ドバイは訪問者の街です。大都市の200万人の住民の90％以上が外国人です。自分の住宅を買う余裕のある人はほとんどいませんが、誰もがどこかに住み、働き、リラックスする必要があります。したがって、レンタル市場は非常に発展しています。これにより、投資に関してドバイの不動産が魅力的になります。ドバイの不動産、特に住宅は、現在の高い賃貸収入を生み出すことができます。ロシアまたは西ヨーロッパの同様の不動産よりもはるかに高い。

現在の不動産投資収益率の平均市場指標について話すと、今日のドバイの住宅の場合、純賃貸収入（つまり、収入から不動産サービス費用を引いたもの）の指標は年平均5-10％です。収益性の広がりは、不動産の種類とカテゴリー、その場所とサービスのコストの違いによるものです。さらに、より高価な専用不動産は、原則として、手頃な価格のプロジェクトの大規模住宅よりも賃貸収入の形での収益が少なくなります。

オフィス不動産市場に関しては、今日、そのような投資は、住宅の購入よりも賃貸収入の面で魅力的ではありません。小売スペース（これには、ショップだけでなく、サービスポイント、カフェ、レストランなども含まれます）のリースは、より高い収入（最大15％）を生み出す可能性がありますが、これはプロパティ自体のパラメーターに依存し、そしてそれの外部の要因から。

さらに、ドバイでは、実際、アラブ首長国連邦の他の地域と同様に、1年前に家賃を支払うことが慣習となっています。原則として、すべての支払いは銀行小切手によって行われます。契約の条件に応じて、年間レンタル金額は1つ以上の小切手で支払われます。後者の場合、チェックの日付は将来の日付になります。たとえば、小切手の数が4の場合、小切手の日付は四半期ごとの将来の日付に対応し、小切手の数が12の場合、月の間隔で日付が付けられます。したがって、小切手に記載された日付に、家主はそれを銀行に提示し、テナントの口座からお金を受け取ることができます。 UAEでの無担保小切手の発行は犯罪であるため、小切手で支払うことは、家賃を100％保証するものではありませんが、賃貸人のリスクを最小限に抑えます。

マイナス：ビザモード

UAEの高レベルのセキュリティの裏側は、国内に居住するための居住ビザを取得するための厳しい選択基準です。アラブ首長国連邦の法律によると、ビザを取得する権利は100万UAEディルハム（約274千米ドル）に相当する住宅所有者に与えられています。プロパティの値が小さい場合、エミレーツの不動産の所有権に基づいてビザを取得することはできません。この場合、国内に永住する場合、会社を登録（5500米ドルから）、地元企業のいずれかに就職、地元の教育機関に入学、またはすでに在留資格を持っている近親者から家族ビザを取得できます。

少ない：文化的特徴

ドバイは、国籍、文化、信仰の異なる人々が手を取り合って暮らす現代の多国籍都市です。ドバイは、外国人にとって連邦の7つの首長国の中で最も忠実であり、地元の人口は人口の10％未満です。それにもかかわらず、アラブ首長国連邦は公式に独自の法律、慣習、伝統を持つイスラム教徒の国であり、人口の日常生活に一定の痕跡を残しています。

特に公共の場では、非常に厳しい行動基準があります。そして、多くの駐在員によると、既存の制限は実際には彼らのライフスタイルに影響を与えませんが、文化の違いや特徴の存在は無視できません。

少ない：プロパティのメンテナンスコスト

ドバイの不動産の所有者は、適切なメンテナンスに責任を負っており、管理会社または住宅所有者協会（既に作成されている場合）によって設定されたメンテナンスのコスト（いわゆるメンテナンス料金またはサービス料）を支払う義務があります。維持費には、建物の保護、共用エリアの清掃、ごみ収集、インフラストラクチャーの維持（駐車場、スイミングプール、ジム、レクリエーションエリア）などの費用が含まれます。原則として、このような支払いは毎年行われます。、1スクエアあたり20〜80ドル。 1年あたりのm。不動産を賃貸する場合、その維持費は賃貸収入で賄われます。ただし、プロパティがレンタルされていない場合、使用されているかどうかに関係なく、メンテナンスのコストを考慮する必要があります。