本日、Bin Haidar Advocates and Legal Consultantsの創設者兼CEOであるAdvocate Isa Bin Hyderは、ドバイの地主とテナントの関係を管理する法律に関する明確化を提供します。
ドバイの支配者としてのシェイク・モハメッド・ビン・ラシッド・アル・マクトゥーム殿下は、ドバイのテナントと地主との関係を規制するために2007年法律第26号を発行しました。
前述の法律は、アラブ首長国連邦政府によって発行されたリースおよび民事取引に関する1985年連邦法第5号に含まれる条項およびその修正に照らして発行されました。および1992年の連邦証拠法第10号。地主とテナントの間の紛争を解決するための特別法務委員会の設立に関する1993年の政令2。不動産市場規制機関の設立に関する2007年法律第16号。これらのすべての条項は、2008年法律第33号に従って、第2、3、4、9、13、14、15、25、26、29、36条に置き換えられました。この法律のセクション1は、この法律を「ドバイ首長国における不動産の家主とテナントの関係の規制に関する法律2007年第26号」と呼ぶべきであると規定しています。
第2条（優先）は、以下で使用される単語と用語の意味を定義し、「首長国」という言葉は「ドバイ首長国」という意味でのみ狭く使用すること、つまり、法律は首長国にある不動産のみを管理することを規定しています。ドバイまた、「委員会」という言葉は、家主と入居者の間で発生する紛争の解決を扱う法律委員会を意味し、家主と入居者として識別されます。同時に、第3条（改正）は、個人によって作成された不動産ユニット（「個人」または企業体）を除き、エミレーツで賃貸される土地区画および不動産に適用される本法の規定の法的有効性の範囲を規定しています。企業は「彼ら自身の従業員の自由な再定住のため。
第4条（改正）のパラグラフ「A」は、賃貸人と借手との関係がリースに従って構築されなければならないことを明確にします。これには、賃貸物件の説明、リースの目的、リースの有効性と費用、支払い方法、所有者の名前が含まれます後者が家主ではなく、彼自身のためにレンタル業務を行う専門会社を任命した場合。この条の「B」項によると、すべての契約とその追加は「不動産市場規制機関」に登録する必要があり、第5条はレンタル期間を決定する必要性を規定しています。この期間が事前に合意されていない場合、またはリースの期間を決定することが困難な場合、リースは家賃を支払うために指定された期間に制限する必要があります。同時に、第6条は相互に提案された更新の確認の概念を取り入れており、「リース期間が既に満了し、テナントが賃貸人の異議なしに物件に住み続けている場合、そのような契約は同じに延長されると考えられるべきである」 「同じ期間または1年間、どちらの期間が短いかによって異なります。」
一方、第7条は、両当事者に契約の一方的なリースの終了を警告し、その期間中の一方的な契約の取り消しを禁止します。そのような取り消しは、当事者の相互の合意によって、この法律の規定に従って行われなければならないためです。
第8条ではサブテナントが規定されていますが、法律または賃貸人がメインテナントがリースした不動産をメインテナントに転貸することを許可している場合、そのような関係はすべてメインリースと同じ条件の対象となります。
その結果、賃貸人がこのリースの延長に明示的に同意しない限り、サブテナントはリースの満了後、リースされた不動産ユニットに留まる権利を有しません。
第9条の段落「A」は、両当事者がリースの費用を決定する必要があることを規定しています。この条件を無視した場合、または証明が困難な場合、賃貸価格は他の同様の不動産の価格に基づいて決定され、この条の「B」項に従ってこの値を決定する当事者は前述の委員会であるべきです。インフレ率と首長国の経済状況に対応する家賃の定期的な増加の基準、または委員会が必要と考えるその他の要因が考慮されます。この点で、この委員会はまた、この法律の第10条に従って、一般的な経済状況と一致しなければならない家賃のコストを増加させるための基準を確立することに参加する必要があります。同時に、第11条では、駐車場、スイミングプールなど、レンタルする不動産で提供される特典に関するテナントの権利を規定しています。また、第12条では、家賃の決定方法と時間について説明しています。契約が締結されていない場合、その年の間に4つの均等な部分で支払いを行う必要があります。第13条（修正）により、両当事者は契約条件を修正したり、家賃を増減することができます。契約がない場合、この委員会は公正価値を確立するものとします。この状況では、修正または訂正を提出することを希望する当事者は、別段の合意がない限り、第14条に従って少なくとも90日前に相手方に通知する必要があります。さらに、第15条は、賃貸人はテナントが自分でそれを行うように最終仕上げなしでテナントに提供することに関する予備的な合意がない限り、使用のために適切な状態で不動産の単位を引き渡すこと。さらに、第16条は、賃貸人が賃貸物件の条件を変更したり、何らかの理由で賃貸人が賃貸した建物のテナントの使用条件に違反したりせずに、定期的および化粧品の修理を定期的に実施しなければならないことを規定しています（第17条）。
一方、家主は、テナントが公的機関で自分自身を代表し、装飾または修理作業の許可を受けて、これらの作業が不動産の建物構造を損傷しないように、テナントに同意する必要があります。同時に、第19条は、テナントが期限内に家賃を支払うことを義務付け、賃貸人が契約の終了時に不動産の修理作業の保証としてテナントから現金預金を受け取ることを許可します（第20条）。また、第21条では、テナントは、第22条に従ってすべての必要な手数料と義務を支払うと同時に、自然の物理的な減価償却を除き、最初に受け取ったのと同じ状態でリース物件を返還する義務があると規定しています。
同時に、第23条は、両当事者が別段の合意をしない限り、賃貸施設からの退出中に確立した改善を取り消すことをテナントに警告しています。さらに、第24条は、賃貸人からの書面による許可が得られない限り、借地を誰かに移転または転貸することをテナントに警告しています。一方、第25条では、テナントがリースの期限が切れる前にリース物件を離れる権利を持たなければならない場合を定義しています。たとえば、警告を受け取った後、リースを支払うことができない、物件の所有者の知識なしにリース物件を転貸する、またはリース物件を使用する違法な目的、または公序良俗に反する方法での使用、またはテナントがリースを離れる場合事業を目的とするこの施設は、定住せず、賃貸物件が破壊に近い状態にある場合、テナントが法律で定められた条件を順守していない場合、または首長国の建築開発が賃貸物件の破壊を要求している場合です。
上記のすべてに関する警告は、公証人または書留郵便で送信する必要があります。さらに、所有者は、建物の解体または再建に必要な場合、またはリースされた建物の修理が必要な場合、または家主が賃貸するために不動産を使用したり、誰かにそれを譲渡したい場合は、リースの終了時に不動産ユニットの解放を求めることができます彼らの近親者。この場合、賃貸人は、上記と同じ方法で、賃貸施設からの計画出発日の少なくとも12か月前に施設を退去させた理由をテナントに通知する義務があります。
言及された委員会が賃貸人に賃貸物件を修理する権利を与えた場合、彼は自分のニーズまたは彼の家族のニーズに使用するつもりである場合、賃貸人はこの不動産を第三者にリースする権利を持たず、住宅である場合は2年の期間の満了、他の目的でプロパティが使用される場合は3年の期間の満了、修理作業が確認された瞬間から、権限のある委員会が別途決定しない限り。上記の場合に加えて、テナントは、発生した損失に対する補償の支払いに関する決定を委員会に申請することができます。
一方、第27条は、賃貸人またはテナントの死亡によりリースを終了することはできず、リースは譲受人と継続しなければならないと規定しています。テナントの後継者がリースの終了を主張する場合、契約は、どちらの日付が近いかに応じて、賃貸人または契約の終了時に送られた書面による通知を受け取ってから30日後に終了する場合があります。
セクション28では、リースの日付を、所有権を別の所有者に売却した以前の所有者との間で固定しなければならない場合、テナントは所有権を別の所有者に移転する際に損害を受けてはならないと規定しています。
同時に、第29条（改正）は、賃貸人が新しいレンタル価格を設定した後、賃貸住宅で大規模な修理と完全な再建、または通常の修理を行った場合に、同じ住宅の単位に戻る権利を賃借人に提供します。したがって、テナントは、この物件に関する通知の貸し手による受領から30日以内にこの物件を借りたいという希望を確認した場合、同じ物件を借りる優先権を持たなければなりません。
さらに、第30条は、メインテナントが作成した契約が賃貸人によって確認された場合、サブテナントがリースをキャンセルしないように保護します。また、第31条は、賃貸人が裁判所命令が発行されるまで、請求全体の期間中に財産を解放する訴訟を開始した場合でも、テナントにリースの費用を設定することを義務付けています。
第32条は、両当事者が仲裁に同意することを許可し、仲裁を通じて最終決定に達するまで、関連する委員会が両当事者の権利の回復に関する内部決定を発行することを許可します。さらに、第33条は、適切な委員会に仲裁人を任命する権限を与えます。仲裁人の数は、事前に合意された金額と同じか、それを補う必要があるためです。さらに、第34条は、賃貸人が不動産のユーティリティを切断したり、それらへのテナントアクセスを制限したりすることを禁止しています。この場合、テナントは警察または関連する委員会に苦情を申し立てることができますが、第35条は、この委員会を通じて不動産の放出に関する決定を実施する方法を規定しています。
実際、この強化された法律は、ドバイのレンタル関係に関連する多くのポジションを明確にし、家主とテナントの間のレンタル関係を確立する方法、および当事者のレンタル料金、権利、義務を決定する方法を完全に提供しました。そして、法律は「契約はそれを締結した当事者間のリンクとみなされる」と規定しているという事実にもかかわらず、この法律は各当事者の権利を保護し、他の当事者に利用されないようにします。
その結果、財産の所有者は財産に対するtowards慢さを示し、一方的にリースを終了し、レンタル期間とその価値を変更し、いつでも都合の良いときにテナントを退去させることはできません。そのため、この修正された法律は、すべての当事者が平和と安全に暮らせるようにリース関係を規制することを目的として、上記のすべての公平なルールを確立することにより、リース関係を安定させ、すべての当事者に正義を強制するために発行されました政党のうち、私はこの首長国の幸せな居住地に対する権利を有します。それは支配者の賢明な指導の下で繁栄します-シェイク・モハメッド・ビン・ラシッド・アル・マクトゥーム、この法律とその修正を発行しました。すべての人々がこの親切で安全な国での滞在を楽しめるように、他のすべてのUAE首長国にも同様の法律が適用されることを願っています。
