過去6年間に建設ブームを経験したドバイでは、不動産価格が4％下落しました。ガルフニュースによると、ブルジュドバイ（「ドバイタワー」）および人工島パームジュメイラの地域で最も有名なプロジェクトの不動産価格は20〜40％下落しました。
危機、不動産価格の下落、投資家を保護する方法についての質問で、カシャワニ法律事務所のマネージングパートナーである弁護士アーメドカシュワニと、不動産会社ダチャリアルエステートのディレクターであるアンジェリカシュチェグロワに頼りました。
地元の不動産市場の多くの投資家が行き詰まりから抜け出す方法を探しているように見えるかもしれません。この理由は何ですか-経済の全般的な不況や他の何かで？
多くのアラブ首長国連邦の不動産投資家は非常に困難な状況にあります。危機とインフレにより、多くの人々の財政状態が変化しました。施設の建設における不合理な遅延、および時には完全なキャンセルは、ドバイ市場の信頼を着実に弱体化させています。
したがって、現在、ドバイの投資家が投資資金を完全に返済することを優先的に望んでいることは完全に理解できます。残念ながら、これは常に可能であるとは限りませんが、この状況から最小限の損失で抜け出すのに役立つ多くの代替ソリューションがあります。
投資家にはどのようなオプションが提供されますか？
希望するほど多くのオプションはありませんが、それでも存在します。たとえば、1人の開発者から進行中のいくつかの建設に投資した人たちを考えてみましょう。各オブジェクトは部分的にしか支払われていません。このような投資家は、すでに入金された資金を再計算することでオブジェクトの数を減らすことをお勧めします。これにより、長期間にわたって追加の支払いが不要なレベルまで完全またはほぼ完全に支払います。
また、オブジェクトのコストを削減することをお勧めします。結局のところ、多くの人が今日の現実からかけ離れた価格で不動産を買った。たとえば、一部のプロジェクトの平方フィートあたりのコストは5000ディルハムに達し、建設はまだ開始されていません。そして、過去を1平方フィートあたり1000ディルハムの価格と比較すると、現在の市場価格の5倍の価格で未完成または未開始のプロジェクトに対する支払いの継続を正当化することは非常に困難です。
投資家に助言したり、支払いをカレンダーの日付ではなく建設段階にリンクしたり、プロジェクトが実際に完了するまで延期したりすることもできます。
投機家として、遅かれ早かれ市場が崩壊することを多くの開発者が認識していませんでしたか？
もちろん、彼らは理解しました。しかし、ご存知のように、誰がリスクを負いませんか...そして投資家はリスクを負いましたが、誰も市場の法律を取り消しませんでした。ただし、これは投資家の権利を保護すべきではないという意味ではありません。多くが過度に、そして今見ているように、彼らは幸運だったので、市場を完全に不当に信頼していました。彼らを責めることはもちろん、罰することもありません。
主な「打撃」が開発者に降りかかったと思いませんか？さらに、彼らは常に建設の遅延の罪があるとは限りませんか？開発者に投資家が同意した契約の条件を再検討することを強制するのは公平ですか？
契約は、当事者の権利と義務を確立、変更、または終了する自発的な合意です。したがって、契約に基づく義務を終了する当事者の1人の意図の問題は、容認可能で合法です。ほとんどの契約は非常に一方的であるという事実に注意を向けざるを得ません。契約は開発者の利益のために書かれており、投資家の利益を保護するものではありません。多くの場合、今日まで、投資家はそのような販売契約さえも受けておらず、その支払いは不動産予約フォームのみに基づいて行われていました。場合によっては、お客様には予約フォームさえなく、口頭での合意に基づいて作成された小切手のコピーまたは銀行振込のみがあります。プロの弁護士によるタイムリーな支援のみが、相手の権利を侵害し、すべてのニュアンスを考慮せずに、権利を最も効果的に保護し、義務を順守するために、契約のすべての詳細を理解するのに役立ちます。
ほとんどの場合、投資家の権利を侵害しているという事実にもかかわらず、売買契約はどの程度法的に適格ですか？
基本的に、契約は非常に有能に合法的に起草され、それは膨大な数の投資家にとって誤解を招くものでした。そのため、常に有益な解決策を模索し、開発者と交渉し、極端な場合にのみ裁判所に連絡する必要性について話します。裁判を実施し、さらに、裁判所で訴訟に勝つことは、長くてストレスの多いプロセスです。そして、司法関係に入る前に、あなたが有利な判決を受け取った時点で、被告が答えるべきものを持っていることを確認しなければなりません。
エスクロー口座は、投資家の資金を節約して返還できるはずでしたよね？
あなたは絶対に正しいです。ドバイ政府が外国投資を保護し、ドバイの不動産市場の信頼性を高めるために行った最も重要な措置の1つは、2007年に法律第8「エスクロー口座」を採用したことです。法律は、「計画外」段階（設計および建設開始）での不動産の売却によるすべての現金収入を特別な口座に入金し、将来この特定の建設の資金調達のみに使用することを規定しています。建設条件に違反した場合、ドバイ不動産市場監督局（RERA）は保証口座で利用可能な資金を凍結する権利を有し、開発者の破産またはプロジェクトのキャンセルの場合、投資家は報酬を受け取ります。したがって、RERAは、買い手と開発者の間の紛争を解決する仲裁人として機能します。ただし、実際には状況は異なります。
つまり、今日のシステムは、投資家を自信を持って再び刺激するほど効率的ではありませんか？
システムの非効率な動作について話すことはできません。残念ながら、悪意のある開発者に対してシステムが保証されていないという事実のみを述べることができます。現在、多くの新しい法案が開発されており、その採択はドバイが投資家の信頼を取り戻し、危機を適切に克服するのに役立つでしょう。
今日の紛争をどのように解決しますか？
基本的に、顧客に代わって、また顧客と一緒に、開発者と交渉することによって。私たちの主なタスクは、必要なすべての手続きを遵守しながら、当事者間の相互に有益な合意を達成することです。交渉が望ましい結果をもたらさない場合、裁判所に行く以外に選択肢はありません。
プロジェクトが「凍結」されている場合、開発者は投資者に投資を完全に補償する義務がありますか？
この質問に対する答えは、2009年法律第9条のD 11項に明確かつ明確に記載されています。つまり、「オブジェクトの構築が開発者の制御を超えた理由で中断された場合、開発者は投資家が支払った金額の30％を差し引くことで契約を終了する権利があります」 。
条件の遅延は、あらゆる不動産市場で発生します。しかし、容認できるものは何ですか？
2007年法律第8条の第17条では、不動産の建設が有効なまたは容認できる理由なしに「オフプラン」の不動産販売許可証を発行した日から6か月以内に開始されない場合、開発者は権利を有する公式登録簿から除外されると規定しています活動を実施する。
誰でもこれを制御できますか？
すでに述べたように、ドバイの不動産市場監督局であるRERAは監視を担当しています。その主なタスクは、新しいオブジェクトの登録、進行中の建設段階、および一時停止または「凍結」オブジェクトに関する情報をタイムリーにデータベースに更新することです。
そのような慣行はありません-オブジェクトの構築をキャンセルするとき、特定のペナルティを支払いますか？
前述の法律第9号に再び目を向けてみましょう。これは、以下の罰則を絶対に明確に定めています。
- プロジェクトが80％以上構築されている場合、開発者は、投資家が既に支払った金額を完全に差し控え、残りの契約の返済を要求する権利を有します。
- プロジェクトが少なくとも60％構築されている場合、開発者は契約を終了し、オブジェクトの総コストの40％を差し控える権利があります。
- プロジェクトの建設が60％に達していない場合、開発者は、契約の終了時に、総費用の25％を保留する権利があります。
これらの罰則は、法律全体と同様、投資家にのみ課されます。
法的条件では、投資家の信頼を取り戻すために何をする必要がありますか？
ドバイの経済は、貿易、投資、観光に大きく依存しています。しかし、この国の最近の金融政策は、国家の経済発展に深刻な打撃を与えました。専門家によると、ドバイの経済発展モデルは、外資と大規模な国際プロジェクトに大きく依存しています。政府は、近い将来に経済を刺激するプログラムを開発する必要があります。そうしないと、短期的に投資家の信頼を取り戻すことが困難になります。
原則として、まず第一に、あなたは販売取引を規制し、あなたの権利を保護する法律をナビゲートできるようにする必要があると誰も考えません。不動産市場で定評のある専門家にタイムリーにアピールすることで、プロジェクトと価格に関する完全な情報と必要な法的サポートを得ることができ、間違いなくプロセスを大幅にスピードアップし、時間とお金を節約し、神経を節約するのに役立ちます。
カシュワニ法律事務所とダーチャ不動産は常にあなたのサービスにあります。
当社のサービスの範囲：
- 完成したアパートと別荘の売買。
- オフィスおよび非生産施設の売買;
- 危機の価格下落への投資の計画と実施。
- 売り上げ前および売り上げ後のサービス（財産の販売のための書類のパッケージの準備）;
- 住宅および非住宅施設のレンタル;
- 不動産問題に関する弁護士の相談;
- 企業およびオフショア企業の登録;
- あらゆる種類の法的アドバイス。
