投稿者：Helena Kryukova 持久力と慎重な楽観論-これは、需要の増加と同時の価格低下を背景に、2015年の最初の数ヶ月におけるドバイの開発者とブローカーの行動を説明する方法です。 2008年から2009年の困難な経験からドバイが学んだ主な教訓は、熱意に対する強固な基盤の重要性を認識することであったようです。しかし、不動産市場に対する首長国の熱意はまったく減りませんでした。
ステージの変更
活動期間と相対的な冷却期間の自然な変化は、不動産市場の特徴です。この意味で、ドバイは幸運だったと言えます。 IMFがドバイ当局に公式の警告さえ発した2008年の危機前のブームの多くを思い起こさせた2013年後半から2014年初頭にかけての急激な成長と価格上昇の後、冷房への進路変更は比較的無痛でした。
重要な段階はすでに完了しています。それどころか、2014年後半には市場の崩壊は起こりませんでしたが、市場は成熟した安定した発展のすべての特徴を徐々にゆっくりと獲得し始めました。これは主に、ドバイ政府のタイムリーで効果的な措置によるものであり、多くの情報源で繰り返し言及されています。今、私は何か他のことを言いたいです。このまさに市場が次に期待するものについて。
専門家によると、ドバイの不動産の人為的な再評価は、新しい高品質の住宅による市場の飽和と相まって、2015年の避けられない価格調整に首長国を導くでしょう。今年の初めに、一部の警戒しているアナリストは、この点で特定の予測値をわずかに過大評価していましたが、数週間後、予測を修正しました。このように、国際的な分析およびコンサルティング部門であるジョーンズラングラサールの専門家は、2015年の価格を5〜10％引き下げることをドバイに約束しています。 JLLの専門家によると、2014年6月によると、過去2年間だけで、ドバイの不動産価格は56％上昇しました。 JLLによると、2015年には、ドバイで2万5千戸の新築住宅が委託されます。これは、首長国連邦の既存住宅全体の7％に相当します。ただし、JLL中東支店の分析責任者であるCraig Plumbによると、市場は価格を下げることなく、このような多数の新しい不動産を受け入れることができます。したがって、彼らの下落は他の要因、特に住宅価格が過度に高いことにより決定される可能性が高い。
ドバイの経済の多くのセクターにおける価格設定のもう1つの側面は、海外の潜在的な投資家の懸念を喚起する原油価格の状況であり、そのコストは伝統的に他のすべての価格、特にこの輸出をリードするアラブ諸国の国民の心に関連付けられていますブラックゴールド。」
この意味で、専門家は私たちを慰めようと急いでいます。石油価格の下落がドバイの住宅市場に大きな影響を与えることはありません。この首長国は石油取引市場とはほとんど関係がありませんが、2014年6月のピーク指標から株価が30％下落すると、潜在的な投資家の信頼が弱まる可能性があります、とJLLは言います。外国為替市場の状況は、一部の投資家の活動をいくらか弱める可能性があります：ドルに対するディラムのペグにより、ドバイでの生活は一部の外国人にとってより高価になりましたが、この意味では一般的に状況はほとんど変わらないでしょう、とJLLレポートは言います。
市場の程度
ドバイの不動産市場の明確な冷却が安定化の確実な兆候であるという事実は、アナリストだけがこの意味で楽観主義を表明したのではないかと疑うでしょう。
ただし、状況のさらなる発展が直接依存する人々、つまり市場参加者自身、開発者およびブローカー、主要な業界の数字によって完全に共有されます。現在、ドバイの不動産市場の90％は、ナキール、ダマック、ドバイプロパティーズ、エマールの4つの業界大手によって管理されています。したがって、これらの開発者の利益と活動の変動は、不動産市場全体の状況に大きく影響します。
たとえば、ドバイの不動産市場の巨人ナキールは、パームジュメイラの人工島に132の新しい住宅を委託し、2014年にドバイのA1ファージャン、インターナショナルシティ、ジュメイラビレッジ、ジュメイラパーク、ジュメイラなどの地域の多くの不動産を委託しました。ハイツは、2015年に大幅な利益成長を期待しており、その活動のペースを軽視することはありません。同社は、今年中に開発者が委託するほぼ100万平方メートルの小売スペースと、リースされる3万の新しい住宅施設により、年間20億米ドルまで賃貸収入を増やす予定です。 。 Nakheelは今後4年間、銀行の支援を確保しました-金融機関は開発者に少なくとも21億5,000万米ドルの融資を提供します。Nakheel自体は2015年に合計19億1,000万米ドルの建設契約を提供する予定です。昨年、この数字は14億4,000万米ドルでした。
ドバイの不動産業界のもう1つの主要企業であるDamacは、将来の予測も発表しました.2015年には市場は安定しそうですが、2016-2017年には委託される新しいプロジェクトの数が減り、新しいラウンドにつながる可能性があります価格が上昇します。
ドバイの不動産市場のほとんどの参加者の集合的な意見は、2015年のドバイの住宅価格の下落の緩和を確認していますが、彼は他の人を下落の要因と呼びます。これはまず、すべての湾岸諸国（GCC）の中で、UAEが近年委託された不動産の量に関して格付けを定期的にリードしているという事実にもかかわらず、不動産の販売手数料の増加、住宅ローンの発行に関するより厳しい規則、および手頃な価格の住宅の不足です。たとえば、2014年に建設された不動産の総額は212.8億米ドルと見積もられていますが、残念ながら、この総質量の中で最も人気のある手頃な価格の不動産のシェアは小さすぎるため、過剰な需要があります。
タイムシェアとクラウドファンディング
そして、これら2つの新しい言葉は、不動産投資家自身によって言われました。不動産投資家は、最も信頼できる分野である住宅不動産の分野に投資するための新しい、最も収益性の高い方法を常に探しています。特にドバイ、およびアラブ首長国連邦全体にとって、これらの2つの概念は、価格が絶えず上昇しているため、特に関連性が高くなり、限られた予算の投資家が年間を通じて別の住宅を購入することはできません。そして、ここでタイムシェアとクラウドファンディングが助けになります。
しかし、これらの概念はドバイにとってまったく新しいものであり、今年は共同融資による住宅購入の本格的な提案が初めて市場に登場しました。 DURISEは、ドバイスークA1バハールの中央地区にあるオールドタウンアイランドコンプレックスのアパートメントについて、小規模投資家にこのような提案を行いました。 DURISEの提案によると、利子保有者がクラウドファンディングに基づいて住宅の共同購入に投資できる最小投資額は5000ドルになります。
クラウドファンディングの概念は、個々の住宅を独立して購入するのに十分な資金はないが、特定の不動産を購入するために必要なお金の一部を投資できる潜在的な投資家を対象としています。したがって、仲介会社は、1つ（アパート）または複数の（複合体全体まで）不動産オブジェクトを購入するのに十分な資金を集めることができ、株式保有者-投資家は同等の条件でこの不動産の完全所有者になります。
一般に、クラウドファンディングスキームは非常に多様であり、さまざまな形態の投資家の参加を伴います。不動産への投資のこの原則は、最近、ロシアおよび世界の他の国々の投資家に大きな関心を集めています。ドバイでは、不動産に関連するクラウドファンディングは「土壌を調査する」だけです。比較的最近ドバイに現れたため、誰にも知られていなかった別のタイプの不動産投資は、タイムシェアの概念でした。マーケティング会社AFHの新しい分析レポートによると、ドバイの不動産市場は、タイムシェア部門での不動産需要の増加により、少なくとも38億米ドルの収益を短期的に獲得します。
タイムシェアは、家主がその年の特定の期間（通常は所有者の選択した年の1か月から3年の期間）彼のアパートまたは家に住む権利を持ち、残りの期間は所有者がこの権利を委託する管理組織によって賃貸されることを前提としていますまたはこの住宅団地を最初に建設して運営したもの。したがって、住宅は住宅所有者に収入をもたらし、同時に、市内のホテル不動産の資金を補充します。この形態の所有権は、共有所有権または共有所有権とも呼ばれます。 AFHのレポートによると、アラブ首長国連邦のタイムシェア業界は2013年にのみ15〜20％成長し、2014年にはさらに30％成長しました。しかし、このようなホスピタリティ施設の需要は、快適なアパートに滞在したい観光客と、自分自身のために別の家を購入したい投資家の両方から年々増加しています。
したがって、ドバイが間違いから学ぶ能力を証明したことは明らかです。ここでの不動産価格の上昇は市場の崩壊を引き起こさず、市場と投資の両方を管理する新しい方法を生み出すだけであり、これは比較的新しいクラウドファンディングとタイムシェアリングスキームの導入に反映されています。そして、ドバイの不動産市場の変動の原因が何であれ、1つのことは明白です：それらはすべて本当の基盤を持っています。つまり、価格の変化は、市場の劣化の兆候ではなく、完全な安定の期間にのみ生じる最終成熟の兆候と考えることができます。
ドバイの不動産の取得と管理に関する追加情報は、IMEXReal Estateのスペシャリストから電話、モスクワ+7 495 5100008、フリーダイヤルのUAE 800-IMEX（800-4639）、または電子メール[email protected]でリクエストを送信することで入手できます。 。
