過去3年間、ドバイの不動産市場は、危機前のブームの間に投機によって過熱され、大幅な修正を経験しました。しかし、世界は止まっておらず、最近、ドバイ市場の回復と投資家の利益の回復を確認する専門家の意見がますます聞かれています。そうであるかどうかにかかわらず、私たちはIMEX Real Estate Arthur Kobozevのエグゼクティブディレクターと話をしています。
アーサー、ドバイの不動産市場の状況を教えてください。
質問は一般的すぎます。正確に何を話そうとしているかを明確にすることを提案します。実際には、ドバイには、外国人に不動産を販売できるいわゆるフリーホールドエリアと、UAE市民と湾岸協力会議のメンバーである他の5か国のみが不動産を購入できる領土の残りの部分があります。 。さらに、販売およびレンタル市場、住宅および非居住用不動産市場などがあります。
私たちの読者は、自由保有不動産市場の状況により関心があると思います。
自由保有不動産については、2008年の世界的な金融危機の始まりから過去数年間、ドバイの不動産市場は大きな変化を遂げました。危機以前は、いわゆる「計画外」プロジェクト、つまり設計と建設の初期段階で販売されていた不動産がUAE市場を支配していたことが知られています。
危機が始まって以来、価格の深刻な修正により、計画外市場は事実上姿を消しました。投機家は市場を去り、市場自体は完成した不動産とエンドユーザーに向け直されました。さらに、危機の直後、2009年から2010年に市場が明らかに買い手の市場であった場合、昨年、特に住宅セグメントにおいて市場が売り手の側に戻る傾向があることは明らかでした。これは、パームジュメイラ、ドバイマリーナ、ジュメイラレイクスタワーズ、エミレーツリビング、ダウンタウンドバイなど、インフラストラクチャを開発したエンドユーザーが最も開発した分野で特に顕著です。
オフィスの不動産市場に関しては、状況はそれほど明確ではありません。今日、市場には明らかに過剰供給があります。さらに、近い将来、多数のオフィススペースが完成し、2008年の危機以前から建設が開始された市場に参入する予定です。したがって、価格の安定化の兆候が最近観察されましたが、価値の成長と発生する賃貸収入の観点から、今後数年間のオフィス不動産への投資は、たとえば住宅投資よりも魅力的ではないと思われます。
つまり、今、ドバイの住宅価格は上昇していますか？
市場は安定しており、人気地域では緩やかな成長が見られます。もちろん、危機前の好況期に観察したのと同じ不動産価格の成長率を期待するのはおそらく単純でしょう。危機後、市場は活発な成長の段階から成熟した開発の段階に移行しました。しかし、2011年の最も人気のあるプロジェクトの多くでは、住宅価格は2桁の成長率を示しました。そのため、たとえば、スプリングスエリアのヴィラの価格は、年間で15〜20％上昇しています。これは事実です。パームジュメイラの有名な「ヤシ」島のオセアナレジデンスおよびパームレジデンス（フェアモント）プロジェクトのアパートメントの価格は10〜15％伸びています。パームジュメイラの「ブランチ」にある豪華なヴィラの価格は5〜10％上昇しました。
パームジュメイラの王冠にあるケンピンスキーレジデンスプロジェクトの豪華なアパートメントの価格も上昇しました。現在、需要は主に最終消費者を犠牲にして形成されているため、最も成功した消費者特性を持つプロジェクトは、そもそも価格の上昇を示しています。これには、場所、開発されたインフラストラクチャの可用性、プロジェクト自体の品質、および限られた供給が含まれます。さらに、顧客にとって市場で適切なオブジェクトを選択することはますます困難になっています。最近では、購入リクエストの数が増えるにつれて、興味深い販売オファーの数が大幅に減少しています。
賃貸住宅も成長していますか？
歴史的に、ドバイのレンタル市場は非常に発達しています。ドバイは、この地域で最大のビジネスセンターです。さらに、この地域の人口は10％未満です。大都市の200万人以上の住民の残りの90％は訪問者です。ドバイで働く人はほとんどいないので、自分で住宅を買う余裕はありません。しかし、誰もがどこかに住んでいる必要があります。したがって、人気のあるプロジェクトの賃貸住宅は非常に需要があります。 2009年から2010年にかけて、危機の結果に関連した賃貸料の一般的な減少がありました。しかし、昨年の後半にはすでに傾向が変わり、レンタル料金が上昇し始めました。たとえば、The Greensの人気エリアにある2ベッドルームアパートメントは、2010年12月に年間85千ディルハム（これは約2万3千米ドル）でレンタルされましたが、2011年12月には年間11万ディルハム（つまり、 e。、約3万米ドル）。
ドバイで不動産を借りるのはどれくらい有益ですか？
長期リース（1年以上）について話すと、ドバイの賃貸住宅の場合、正味賃貸収入（つまり、賃貸収入から必須の財産維持費を引いたもの）は、今日、年間平均5-10％です。不動産の取得に投資しました。収益性の広がりは、住宅の種類とカテゴリー、その場所とサービスの費用の違いによるものです。同時に、より高価な専用不動産は、原則として、手頃な価格のプロジェクトの大規模住宅よりも、賃貸収入の形でわずかに低い収益を与えます。短期リースの場合、現在の投資収益率は年間10〜20％です。そして、これに不動産自体の価値の増加も加えることを忘れないでください。
長期および短期の家賃のために家を借りるときに何か機能はありますか？
長期リースを借りる場合、契約は通常1年間締結され、その後更新される可能性があります。年間の家賃は、リース契約時に事前に支払われます。この場合、テナントは自分の名前で開き、水道、電気、通信サービスなどの現在のすべての請求書を独立して支払います。したがって、長期リースは不動産管理の財務リスクとコストを最小限に抑えます。
短期リースの場合、レンタル料金ははるかに高くなりますが、現在の費用はすべて所有者が個別に支払う必要があります。さらに、短い賃貸住宅を借りるには、一定の要件を満たす必要があります。アパートや別荘は、料理、寝具など、生活に必要なものすべてを備え、装備する必要があります。当然、新しいテナントの到着前とレンタル期間の終わりに旅行者は住宅を短期賃借で借りることが多いため、昼夜を問わずいつでも住宅をテナントに移し、そこから持ち帰らなければならないという事実に備えなければなりません。
ドバイに恒久的に居住している所有者のみが短期リースを借りることができますか？
まったくありません。所有者はスペシャリストを雇って、新たな問題の全範囲を解決できます。たとえば、IMEX Real Estateでは、ドバイでの幅広い資産管理サービスをお客様に提供しています。長期リースのレンタルと短期リースの両方のオプションのための特別なサービスパッケージを開発しました。私たちは、住宅に必要なものをすべて備え、テナントを見つけ、レポートの作成と賃貸収入の支払いで終わることから生じる、すべての問題を処理します。所有者から要求されるのは、当社に連絡し、当社と適切な契約を締結することだけです。
さらに、ドバイにまだ不動産を所有していないクライアント、その後の使用を考慮した投資オプションを提供できます。 IMEX Real Estateを介して別荘またはアパートを購入することにより、買い手は、事前に定義された収益性パラメーターを使用して、その後の管理契約を直ちに締結できます。たとえば、ドバイで年に数か月だけ過ごすために家を購入した場合、残りの期間を借りることで、非常に良い追加収入を得ることができます。
また、同胞の何人がドバイで住宅を購入していますか？
たくさん。ロシア語圏の人口は、ドバイの不動産購入者総数の中で最初の場所の1つです。それらのほとんどは、中小企業の所有者です。彼らは最も活発な環境を作り上げ、慎重に市場を研究し、オファーを検討し、情報に基づいた思慮深い決定を下す準備ができています。近年、非営利セクターからのバイヤーの数も増加しています。大企業の役人と従業員です。
明らかな理由で同胞の間で最も人気があるのは、ドバイの有名な沿岸地域であるパームジュメイラ、ドバイマリーナ、および海岸に直接位置する大きな住宅プロジェクト-ジュメイラビーチレジデンスです。これらの地域の住宅では、原則として、所有者自身による季節的な住宅の使用や残りの期間の賃貸など、売買、レンタルの際に特別な問題はありません。これらの地域の不動産は、投資家にとって最も流動的であり、個人の居住にとってより快適です。
あなたの意見では、ドバイの住宅市場の見通しは何ですか？
ほとんどの市場参加者は、ドバイでの今後数年間で、スムーズな市場成長が見られることに同意しています。そして、これには理由があります。 2008年にドバイで危機が始まって以来、単一の新しい住宅プロジェクトは開始されていません。ドバイ不動産市場規制当局（RERA）によって導入された新規プロジェクトの登録の一時停止はまだ解除されていません。同時に、ドバイ統計センターによると、過去3年間の首長国の人口は30万人を超えて増加しており、成長率は増加し続けています。これは、政治的安定、最高レベルのセキュリティ、有利な投資環境、税の不在、資本移動の制限、ならびに危機の結果として大幅に削減されたビジネスのコスト（オフィス賃料、人件費など）によって促進されます。これはすべてビジネスを惹きつけ、その結果、人材が必要になります。
現在、市場は不動産の余剰を吸収する過程にあり、危機の前に建設が開始されました。不動産は建設にかなりの時間を要する資産であるため（建物の建設サイクルには平均で2〜3年かかります）、近い将来、市場で必然的に不足が発生します。
それが、ドバイの不動産市場の状況の発展のための楽観的なシナリオについて自信を持って話せる理由です。これは、過去1年間の不動産取引量に関するドバイ土地局から最近発表されたデータでも確認されています。これらのデータによると、2011年のドバイにおける登録不動産取引の総量は、2010年と比較して20％増加し、390億米ドルに達しました。
つまり、すべてがうまくいきますか？
絶対に確信しています。会話してくれてありがとう。成功をお祈りします。
ドバイの不動産の取得と管理に関する追加情報は、IMEX Real Estateの専門家から電話で入手できます。モスクワの+7 495 5100008、UAE 800-IMEX（800-4639）のフリーダイヤル番号、または電子メール[email protected]でリクエストを送信してください。
