ヘレン・マチュー
弁護士および公証人（カナダ）。
カナダ弁護士会およびケベック州の会員。
訪問労働者によるアラブ首長国連邦の前例のない人口増加、指数関数的に増加する観光客、膨大な数の国際プロジェクトがドバイの不動産に前例のないブームを引き起こしました。このブームの起源は、ドバイの支配者であるシェイク・モハメッド・ビン・ラシッド・アルマクタム殿下が首長国の特定の種類の不動産を所有する権利が、市民権に関係なくすべての投資家に付与されることを発表した2002年に引き戻されました。基本法では、ドバイ首長国の不動産の所有権は制限されており、UAEおよび湾岸諸国の市民、およびこれらの国の市民が100％所有する企業にのみ付与されます。したがって、エミレーツで登録された会社の株主は外国人です（たとえば有限責任会社-LLC、49％は外国人が所有しています）は、不動産の所有権を取得するという意味で「ローカル」とは見なされません。外国の企業や個人は、特定の地域でのみ不動産を自由に所有する権利があります。
「自由保有権」または「不動産の自由所有権」という用語は、エミレーツで長い間使用されてきた概念です。不動産を自由に所有する権利を有する人は、この権利が適用される土地および建物の絶対所有者とみなされます。所有者は、無期限に、または所有者が所有者を別の所有者に譲渡するまで、不動産から居住、使用、および収入を得る権利を有します。財産所有者の相続人は、所有者が死亡した後、財産を継承する権利を有します。ドバイマリーナ、エミレーツヒルズ、ジュメイラ諸島、3つの人工島パームアイランド、ドバイウォーターフロント、ジュメイラビーチレジデンス、メドーズ、ザスプリングス、アラビアンランチなどの大規模な不動産プロジェクトの立ち上げにより、新しい不動産法が導入されたことは明らかです。大きな期待と関心を持って迎えられました。
それでは、新しい不動産法は正確に何を言っているのでしょうか？新しい法律によってどのような権利が付与されますか、逆に制限されますか？そして最も重要なことは、外国の不動産所有者についての新しい法律は何と言っていますか？
あなたの権利を登録するには？
新しい法律の第6条は、ドバイ土地局が今後不動産の所有権を認識し登録する唯一の機関になると述べています。不動産を購入する際の新しい法律の導入に先立って、買い手の登録はそれぞれの開発者の内部システムで行われました。開発者の内部システムは実行されており、不動産販売を登録するための貴重なツールの役割を果たし続けています。ただし、新しい法律の規定に従って、土地局の設立後、登録簿やその他の開発者データベースは公式の情報源とはみなされません。
開発者の内部登録からドバイ土地局の単一の登録システムへの移行期間中、両当事者は、購入プロセスが完了し所有権の移転が既に行われている場合、開発者システムの内部登録記録が公式記録に置き換えられることに同意しました土地部門で。物件が建設中の場合、買い手は最初に開発者の内部システムに登録され、建物の建設と試運転の完了時に、土地所有者に所有権の登録申請書を提出する必要があります。
建設中の不動産の取得の2つの段階を区別することが重要です。物件が建設中の最初の段階では、買い手は物件の直接所有権を持ちません。建設、購入者への資産の譲渡、および資産の価値に関するすべての支払いの完了時に、購入者が資産の完全な所有者になり、土地局に所有権の登録を申請できるときに、第2フェーズが開始されます。
不動産の本格的な所有者とみなされるためには、買い手が開発者と不動産を売却するための1つの契約を結んでいるだけでは不十分です。買い手は、所有権の登録申請とともに、契約を土地部に譲渡する必要があります。提出されたすべての書類が正常である場合、土地局は、このオブジェクトに関連するバイヤーの所有権を不動産の単一の登録簿に記録し、所有権証明書を発行します。不動産の所有権を確認する文書となるのはこの証明書です。
費用はいくらですか？
ドバイ土地局に所有権を登録する場合、買い手と売り手は現在、不動産の市場価値の2％を占める部門費用を支払う必要がありますが、これらの数値は修正されており、変更される可能性があります。同時に、2％以内の買い手と売り手の株式は、当事者間の合意によって決定されます。さらに、不動産の所有権を開発者から直接所有者に譲渡する場合、譲渡手数料が請求されます。その金額は、不動産の購入者によって異なります。個人の場合は最大3％、法人の場合は最大1.5％です。資産がオフショア会社の名前で取得された場合、所有権の移転は、オフショア会社をその資産と一緒に売却することにより実行できます。実際、この種の譲渡では、不動産の売却ではなく、不動産を所有するオフショア会社であるため、譲渡料の額が減ります。
不動産を遺贈する方法は？
エミレーツ、たとえばドバイで不動産を購入する際、多くの投資家は、シャリア法の枠内での不動産の相続について質問しています。死亡の場合、アラブ首長国連邦の法律は、エミレーツの不動産に関する外国人の意思に適用されますが、遺言はこの財産の30％のシェアにのみ拡大します。シャリアの法律はすべての血縁者に財産を分配しているため、外国人は自国の法律を適用する権利を持っているという事実にもかかわらず、財産が故人の配偶者の完全な所有権を通過しない可能性が高い。所有者が相続人に会いたかった人々に不動産を届けるためには、配偶者が取締役を務めるオフショア会社を設立するという選択肢があります。配偶者の1人が死亡した場合、会社の株式は2人目の配偶者と他の相続人に譲渡されます。言い換えれば、このようにして会社の株式の内部移転が行われ、不動産に関する相続に関するシャリア法が回避されます。 UAEでの不動産の取得に関連する法的側面の詳細については、Helene mathieu Legal Consultantsの法的アドバイスにお問い合わせください。
