大規模な実行

テキスト：ヘレナ・クリコワ

2014年春には、第1四半期に、ドバイの新しい不動産の取り組みが順調に始まったことが示されました。年初から5ヶ月間、ドバイとUAE全体の不動産市場の安定に対する脅威に関するアナリストの悲観的な予測は報われていませんでした。

住宅価格の急激な上昇にもかかわらず、投資の可能性とドバイの不動産セクターの発展の見通しは非常に明確であり、さらに前向きです。「EXPO2020」の準備、最も大胆で、時には単に素晴らしい建築家の計画、新しい記録と成果、経済のすべての分野での成長、インフラストラクチャの広範な改善-これらは前半で実施された計画の一部であり、 2014年後半にドバイで実施されました。

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今年の第1四半期末のドバイの不動産市場の状態のレビューは、おそらく世界の主要な地元のコンサルティング機関や分析局が最近発表した最新の統計から始めるべきです。

ドバイ土地局の報告書によると、今年の第1四半期の不動産取引の総数は昨年の第1四半期に比べて38％増加し、取引総額は166億米ドルに達しました。ドバイの不動産市場への投資家の関心が高まっています。同局の予想によると、今年の次の3四半期も同様に活発であり、不動産セクターの発展は、「EXPO 2020」に備えていくつかの大規模プロジェクトの立ち上げによって支援されます。

報告書によると、量的観点から見ると、不動産取引の件数は前年同期と比較して11％増加し、登録取引数は15694件でした。このうち、3482件の不動産取引は住宅ローンの条件で締結され、その総額は76億2,000万米ドルに達しました。一般的に、ドバイの多くの地域で住宅価格が依然として遠いという事実は、ドバイの不動産市場の全体的な安定にも有利です。 2008年の最大指標に到達しないでください。したがって、JLL分析機関によると、ダウンタウンの不動産は2008年よりも7％安く、ビジネスベイとJLTの住宅価格はそれぞれ2008年のピーク値より13％と2％低くなっています。グリーンズの住宅価格は、2008年の最高値よりも17％低くなっています。投資家（1万3千人）は、今年の第1四半期にドバイの不動産に95億米ドルを投資しました。これは2013年の第1四半期よりも57％多くなっています。 12.2百万米ドルと1,600万米ドル-これらの金額は、2014年の第1四半期に販売された、ドバイで最も高価な別荘と最も高価なアパートにそれぞれかかりました。

最も高価な別荘は、パームジュメイラ島の1111平方メートルの総面積を持つ別荘で、最も高価な別荘は象徴的なブルジュハリファ（1平方メートルあたりUS $ 15386）のアパートでした。これらの指標に関して、現在の年はすでに2013年の過去1年を上回っています。比較のため、2013年に販売された最も高価なアパートは、フェアモントザパームコンプレックスのアパートで、1,134万米ドルに相当します。

不動産会社やReidinやPropertyfinderなどの不動産会社のデータによると、ドバイマリーナに加えて、ダウンタウンドバイ、パームジュメイラ、ジュメイラレイクタワーズは、ドバイの最も人気のあるトップ10のリストの1位を占めています。 Reidinポータルによると、2月のドバイのヴィラの価格は、月単位で3.28％、年単位で19.5％上昇しました。また、今年のHSBC Global Researchの予測によれば、ドバイの不動産価格は平均でさらに10〜15％上昇するはずです。これらの数字は、不動産部門の安定性の高まりも示しています。

予測と見通し

今日まで、2014年はほぼ天頂に達しているため、ドバイとUAEの将来の不動産市場に関するアナリストの予測が現実的であり、やや誇張されていることが明らかになりました。

後者から始めましょう。不動産市場の不安定化に関する多くの専門家の懸念が誇張されていることは間違いありません。昨年2013年末の住宅価格の急激な上昇により、一部の専門家は2014年のさらに大胆な予測を立て、住宅価格のほぼ40％の上昇を予測しました。しかし、今年の初めに、政府と開発者協会の投機を抑える努力を評価する、より多くの「味付けされた」専門家は、実際の価格上昇が10-20％を超えそうにないという結論に達しました。

結局、ほとんどのアナリストは、今年の次の「金融バブル」が予想されないことに同意しました。したがって、HSBC Bankの分析部門とコンサルティング会社JLLのレポートでは、今年のドバイの住宅用不動産のコストの増加は10-15％であり、そのような不動産がもたらすことができる利益指標は4-5％のレベルにとどまるとしています。 JLLによれば、ドバイの不動産市場は今後2年間で39万戸の新しい住宅を補充し、既存の住宅が9％増加します。ほとんどの新しい住宅物件は、モハメッドビンラシッドシティ、ビジネスベイ、ドバイランドなどの地域で、首長国連邦の南と西に建設されます。それとは別に、賃貸住宅についていくつかの言葉を言う必要があります。

同じJLLのレポートによると、ドバイの不動産の賃貸コストは、今年の価格上昇のわずかな減速にもかかわらず、必然的に増加し、おそらく約10〜20％増加します。 JLLアナリストは、住宅用不動産ファンドが年間2万5千ユニット増加すると予想されているにもかかわらず、このような予測を行っています。今年の第1四半期のJLLの全体的なレンタル指数は7％増加し、今年は23％増加しました。アパートのレンタルインデックスは年間26％増加し、ヴィラのレンタルインデックスは年間12％増加しました。何よりも、レンタル価格は、レンタル価格が年間41％上昇したスポーツシティ、インターナショナルシティ（35％）、ディスカバリーガーデンズ（33％）などの人気テナントエリアで上昇しましたが、ダウンタウンドバイやドバイマリーナなどのエリアは大幅に低く、それぞれ年間で24％と21％でした。レンタルセグメントでは、テナントがドバイからシャルジャやアジマンなどのより手頃な価格の他の首長国に移動する傾向も強い。最近、この移転に関連して、レンタル価格はフジャイラのような首長国でさえ上昇し始めました。

科学と現実

予測と見通しについて言えば、ドバイが最も素晴らしいアイデアや計画を現実に変換するという伝統的な欲求を無視することは不可能です。そのため、アラブ首長国連邦当局の保証によると、2014年は社会、文化、観光分野、そして重要なインフラ施設の建設におけるメガプロジェクトの年になると約束されています。ドバイが19億2,000万米ドルの予算を使用することを計画している3つの最も大規模なインフラストラクチャプロジェクトは、ドバイ運河の建設、アルイティハド橋の建設、および都市にとって非常に重要なドバイの路面電車の敷設プロジェクトの開始となります14.6キロメートルになります。 3つのプロジェクトはすべて、これらのプロジェクトが実施される地域の不動産価格のレベルに大きく影響します。

SFに最も近い今年のプロジェクトの中には、おそらくドバイクリークにあるアラジンシティの450メートルに及ぶ建設プロジェクトがあります。「都市」は、動く床の通路で接続された3つの奇妙な塔で構成されます。塔のデザインは、アラジンと船乗りのシンドバッドの物語に触発されています。このプロジェクトは全体として文化的、歴史的に大きな意義があり、オールドドバイの顔を変えることを約束し、観光客にとって新しい必見のオブジェクトになります。

ドバイの中心、ドバイダウンタウンの同じ名前のオペラ地区に建てられる、船の形の2000席のドバイオペラの新しい建物も、その範囲とデザインに驚かされます。今年、世界の人工島で重要な変化が概説されました。この島の1つである「ハートオブヨーロッパ」では、ヨーロッパの通りの雰囲気と気候さえ再現することが計画されています。最後に、文字通り、宇宙規模には、アブダビに宇宙船の発射台を建設する計画に関するUAE当局による最新の注目の声明があります。このプロジェクトは、Virgin GalacticとAabar Investmentsが共同で実施し、2016年までに完了する予定です。しかし、多くの場合フィクションの領域からのものであると思われる最も大胆なプロジェクトを具体化するにもかかわらず、UAE当局は現実に基づいてしっかりと立っています。これは、ドバイ開発の公式計画によって証明されています。彼らによると、近い将来、開発の見通しに関する主要なセクターは、ドバイ政府が支援を提供する商業および産業用不動産のセクターになります。さらに、価格を適正に保ち、不動産販売部門での投機を防ぐために、レンタル市場の規制方法の改善に特に注意を払う予定です。

効果的な規制

ドバイ政府が不動産市場に関連して取ろうとする他の措置には、賃貸事業に関連する財政規律の使用、必要に応じて公共部門構造の再編成、許容範囲内での規模の維持、不動産建設に対する政府支出の効率化があります。公的機関の活動について言えば、規制法の分野における2014年の革新に言及するしかありません。ドバイ土地局のイノベーションは、ドバイの不動産市場の規制を改善することを目的としており、売買取引の3者間の関係を定義する契約形態の統合に触れました：ブローカー、買い手、売り手。いわゆるフォームA、B、およびFは統合され、これらのイノベーションは5月1日に発効しました。

開発者はまた、不動産の投機の機会を連続的に制限するという点で国家機関に遅れをとらず、未完成住宅の転売に関する新しい規則を1つずつ導入します。そのため、EmaarとDamac、および他の開発者は、住宅の費用の少なくとも50％を支払った後にのみ不動産の再販のための証明書を発行し始め、多くの場合、この割合ははるかに高くなります。しかし、それにもかかわらず、開発者は投機との戦いにおいて励ましの方法で行動する場合があります。そのため、最近エマールは、住宅のコストの30％を直ちに支払い、建設の最後まで所有し続ける顧客に、列に並ばずに建築業者から不動産を購入する優先権を提供しました。

ドバイとアブダビ-良い隣人か競争相手か？

一般的に、不動産に対する投資家と消費者の高い関心はどこでもUAEに記録されており、さまざまな統計の数値によって繰り返し確認されたという結論に留意する必要があります。アラブ首長国連邦の首都アブダビでは、今年の第1四半期に不動産市場の大幅な上昇が見られました。ここでは、いくつかの主要な開発者が、大規模プロジェクトの建設の開始について多くの注目を集める声明を発表しました。そのため、現在UAEの首都は商業用不動産の建設をリードしています。近い将来、8つの新しいショッピングセンターがここに建設される予定です。そして、2016年までの新しいアブダビ開発計画には、社会インフラと交通インフラの完全な再編成が含まれます。アラブ首長国連邦の首都で開催された最近のCityscape Global Real Estate Exhibitionにも、記録的な数の訪問者が集まり、大幅に拡大しました。

しかし、さまざまな評価とレポートによると、アラブ首長国連邦だけでなく中東全域で最も有望なビジネス、文化、観光、金融の中心地であり続けているのはドバイです。もちろん、これは、国際展示会EXPO-2020の開催を期待することで促進されます。 2014年上半期、ドバイ政府は、EXPO2020を見越して実施を計画している一連の措置を発表しました。これには、給水施設の建設、ドバイ中心部のコンパクトな開発計画、アラブ首長国連邦の首都アブダビとの友好関係の強化が含まれます。

また、今年、ドバイは、ロンドンとサンフランシスコに次ぐ、JLLから世界の都市勢力指数で最も急成長している都市のランキングで表彰台の名誉ある第3段階を取りました。したがって、成果に関してドバイとアブダビの両方には自慢すべきことがあり、これらの善良な首長国は、都市間に存在する競争の一定のシェアを通じてお互いの自信のある発展にのみ貢献しています。

一般に、2014年上半期はドバイにとって、最もダイナミックに発展している都市だけでなく、UAEが全体として最も安全で最一般的に投資とビジネスのための有望な天国。

ドバイでの不動産の取得と管理に関する追加情報は、IMEX Real Estateの専門家から電話で入手できます。モスクワ+7 495 5100008、UAE 800-IMEX（800-4639）のフリーダイヤル番号、または電子メール[email protected]でリクエストを送信

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