昨年はドバイの不動産のランドマークとなっています。なんで？彼は、専門家によると、ドバイの不動産への投資家の安定した活気のある利益を長い間提供する重要な主要なイベントが豊富でした。世界的な金融危機とそれに起因する下落、そして価格の停滞の後、ドバイ市場に顕著な復活をもたらしたのは2012年でした。彼は、不動産および賃貸価格の上昇、新しい大規模プロジェクトの立ち上げ、資本の急速な流入、および投資家の積極的な関心のために記憶されるでしょう。これはすべて、市場をより透明にし、参加者の安全を確保することを目的としたUAE当局による前例のない規制措置を必要としました。 専門家によれば、2012年のイベントサイクルの5つの重要なイベントをハイライトし、新年の投資家にとってドバイの場所を最も魅力的なものの1つとすることを目指します。
最初に。市場での復活。不動産価格の成長。ヴィラ価格がアパートよりも速い
専門家は満場一致で2012年にドバイの不動産市場が急速に成長したと述べた。大手コンサルティング会社によると、2012年の平均で、ドバイのヴィラの価格は20％上昇し、アパートの価格は510％上昇しました。有名なダウンタウンドバイでは、2012年の最後の四半期の価格が10％上昇しました。そして、これは偶然ではありません。なぜなら、ドバイのより人気があり、立地の良い地域での価格上昇は、低クラスのプロジェクトよりも平均して高かったからです。例外もありますが、たとえば、シリコンオアシスエリアでは、価格が部分的に40％上昇し、専門家によると、中間所得層のバイヤーからの高い需要のために成長し続けます。裕福な投資家の間で、ドバイの「クラシック」エリアで最も人気のあるヴィラ-パームジュメイラ、メドウズ、エミレーツヒルズ。来年の価格上昇は高水準になると予想されます。
アパートに比べて別荘への投資家の大きな関心は、昨年の主要な特徴の一つとなっています。価格がすでに危機後の年のすべての損失を取り戻し、成功した200708のレベルを超えたのは、ヴィラのセグメントです。ヴィラの人気は、それらを非常に流動性の高い商品にし、投資家の関心と価格の上昇にも貢献しています。
住宅用不動産のレンタルに関しては、2013年には、ドバイのダウンタウン、ドバイマリーナ、ザパームジュメイラなどのドバイのエリアで価格が上昇する可能性が高くなります。コンサルティング会社のジョーンズラングラサールの予測によると、ドバイのあまり人気のない地域では、レンタル料金は上がりません。それにもかかわらず、中期的には、ドバイの人口の急速な増加と住宅の限られた供給により、住宅のコスト上昇が促進されます。高い事業活動に支えられた裕福な外国人の流れの再開は、市場の上位セグメントからの賃貸住宅の安定した需要を生み出しますが、その供給は物理的に同じペースで成長することができません。
今後2年間で、ドバイの住宅用不動産市場は45,000の新しいアパートメントとヴィラで補充されますが、それらのほとんどは、ジュメイラビレッジ、ドバイスポーツシティ、ドバイシリコンオアシスなど、これまで開発されていない新しいエリアに位置します。ドバイマリーナのような人気のある地域では、開発用の空きスペースがほとんどありません。
第二。投資家からの信頼の高まり、資本の影響
上記のように、専門家はドバイの不動産市場を2013年に世界で最もダイナミックな市場の1つとなることを予言しています。これは、首長国の経済と事業活動の急速な成長により促進されています。そのため、2012年のドバイのGDPの成長率は、年間5％のレベルに上方修正されました。同時に、ドバイの経済指標は、債務の大幅な増加とデフォルトのリスクの減少がないことを示しています。ドバイ統計センターの調査センターによると、2013年にドバイに来る人の数は10％増加すると予測されています。バンクオブアメリカ/メリルリンチのレポートでは、2011年の800万人と比較して、2020年までに年間1500万人の観光客が増加すると予測しています。
2012年に中東の多くの国で起こった激動の出来事は、ドバイが地域全体の投資家にとって「安全な避難所」であることを確認しました。ペルシャ湾やその他のアラブ諸国からの資本に加えて、ドバイは伝統的にインド、パキスタンおよびその他の成長するアジア諸国から裕福な投資家を引き付けてきました。投資家の信頼の成長は、おそらく2012年の主な結果でした。
Friends Provident Internationalの調査によると、UAEに住む裕福な外国人の60％は、不動産市場の継続的な成長に自信を持っています。それらの大部分（49％）は今後5年間で「強い」成長を信じており、別の11％はこの期間に「非常に強い」成長を期待しています。回答者の10％のみが、将来のUAEの不動産市場が特定の困難に直面すると感じています。
サード。メガプロジェクトの返還
2012年の最後の四半期に、ドバイは、不動産市場の危機前のブームの時代を思い起こさせるいくつかの主要なプロジェクトの立ち上げを発表しました。それはすべて、Cityscape Global 2012で始まり、Link Global Groupは、有名なインドのタージマハル寺院の拡大版であるタージアラビアを作成する計画を発表しました（10億米ドル相当）。SobhaGroupは、280ヴィラ、13棟の高層ビル、ショッピングセンター、ホテル、インターナショナルスクール。
その後すぐに、ドバイ政府は民間開発者から警棒を押収しました。当初は、シェイクザイードハイウェイとサファパーク周辺を介してペルシャ湾に直接接続される人工湾ビジネスベイを拡張するプロジェクトが発表されました。ただし、世界最大のショッピングセンター（現在のドバイモールよりも大きい）、ロンドンのハイドパークよりも3分の1大きい公園、100を超えるホテルを持つ大規模なムハメドビンラシッドシティコンプレックスの建設に関するニュースは、本当の情報爆弾になりました。その後、Jebel Aliに5つのテーマアミューズメントパークを作成する数十億ドルのプロジェクトは、それぞれが映画、動物、面白いキャラクター、またはインドの「夢の工場」であるボリウッドという別のトピックに専念します。
この背景に対して、他の大規模プロジェクトはほとんど失われました。たとえば、ドバイの別の場所であるデイラでのドバイマリーナとジュメラビーチレジデンスの成功を繰り返す試みです。ドバイ当局の計画によると、ペルシャ湾のデイラ・ウォーターフロント開発プロジェクトは、首長国の主要な魅力の一つになるでしょう。ドバイクリークとハムリヤの間にある4キロメートルの海岸に、6つのホテル、住宅および商業ビル、遊歩道、マリーナ付きの人工湾が建設されます。マリタイムシティプロジェクトは新たな刺激を受け、5ツ星ホテルの230メートルプロジェクトランドマークタワーを発表しました。
第四。新しい規制措置
ドバイでのリバイバルとともに、投機家が再び市場を温め、世界的な経済危機の前夜であったように、痛みを伴う崩壊につながる恐れがありました。毎月の不動産価格の2桁の成長率は崩壊し、停滞が長引いたため、今回のドバイ政府は市場を収益性だけでなく、投資家にとっても安定した予測可能なものにするためにあらゆることを行っています。
開発者自身もこれに興味を持っています。たとえば、最大の開発者であるエマールとナキールは、建設中の不動産の転売に同時に制限を課し、この支払いにはプロジェクトの住宅費用の少なくとも35％を必要としました。建設段階での住宅の投機的再販であったため、販売開始の数日後に所有者が変更される可能性があり、危機前の市場価格の「バブル」の原因の1つになったと考えられます。
2012年6月、ドバイ当局は投資家の保護に関する法案を公布しました。これは、開発会社が義務を履行できなかった場合、たとえば、指定された期間内に不動産を引き渡せなかった場合、または特性が調整されていない場合に、完全な金銭的補償を保証するものです。さらに、ドバイ土地局の新しい規則の下で、開発者は所有権証明書の発行の遅延に対してペナルティを支払います。したがって、建設会社は、プロジェクトの準備が80％に達したときに所有者を確認する文書を不動産購入者に発行しない場合、1万ディルハム（2.7千米ドル）の罰金を支払う必要があります。ドバイはまた、通常の裁判所と比較して、不動産の紛争をより迅速かつ安価に解決できる特別な仲裁裁判所を作成する準備を進めています。
5番目。住宅ローン制限の導入
しかし、2012年の終わりに、UAE当局による別の決定の報告がありました。これは、今後何年もの間、不動産市場の発展への潜在的な影響に関して、以前のすべての決定を覆すものです。大ve日、さまざまな首長国のメディアが、銀行の出所を引用して、アラブ首長国連邦中央銀行がすべての商業銀行に回覧を送り、外国人から住宅ローンまでの住宅費用の50％以上を禁止したと報じました。 UAE市民の場合、同様の制限が70％に設定され、2回目以降の不動産購入-60％（外国人-40％のみ）に設定されました。 UAEの初期には、貸し手が住宅ローンとして銀行から受け取ることのできる住宅の費用の割合に制限がなかったことに注意する必要があります。実際には、銀行は市場の復活により信用政策を緩和し始めた後、7580％に達しました。
すぐに、中央銀行はそのような回覧の配布に関する情報を否定しましたが、包括的な住宅ローン貸付規則の準備が進行中であり、それらは商業銀行との協議後に2013年に施行できると述べました。反論の前に、このニュースはUAEの不動産市場で相反する反応の嵐を引き起こすことに成功しました。バイヤーと銀行は突然の制限の適用に激怒しましたが、大手デベロッパーは不動産市場を強化し、深刻なバイヤーの到来を促すと彼らを支持しました。アナリストは、住宅ローンの「天井」がUAEの不動産市場の成長の可能性を不必要に制限すると考えている人々と、市場の予測可能性と安定性の向上を歓迎している人々にも分かれています。場合によっては、UAE当局は、市場の投機を制限し、商業銀行の期限切れの住宅ローンと戦うために、短期的な市場成長の鈍化に同意しなければならないとしても、しっかりとした選択をしたと結論付けることができます。
IMEX不動産のエグゼクティブディレクター、Arthur KOBOZEVによるコメント：
「危機後のドバイとそのすべてのプレーヤーの回復期への移行は徐々に起こったため、多くの外部のオブザーバーには見えません。昨日、彼らは現在の回復が深刻であると考えられるかどうかについて議論し、今日、彼らはすでに将来の好ましい予測で競合しています。したがって、ドバイ政府は、同じ財産が文字通り所有権を変更する可能性がある危機の前夜に市場で起こっていた無政府状態を許可しないことを断固として明確に明らかにしたことは非常に良いことです。毎週、価格が上昇するたびに、規制当局が講じた措置が実際の投資家を追い払う可能性は低い-2013年の首長国の不動産市場からの期待は高すぎる。
私の意見では、ドバイの経済回復と事業活動の成長は、今年が過去に比べて好調でポジティブなイベントが豊富になることを示しています。
ドバイでの不動産の取得と管理に関する追加情報は、IMEX Real Estateの専門家から電話で入手できます。モスクワ+7 495 5100008、フリーダイヤル番号はUAE 800IMEX（8004639）で、または電子メール[email protected]でリクエストを送信してください。
