IMEX Real Estateのエグゼクティブディレクター、Arthur Kobozevは、ドバイの不動産市場で今日何が起こっているのか、投資家の間でどのような感情が広がっているのかを語った。
アーサー、こんにちは。ドバイの自由保有不動産市場の現在の傾向について教えてください。目立ったリバイバルと上昇が肉眼で見える。
こんにちは。確かに、市場の状況は、価格上昇のレベルのコンテキストで肯定的です。プロセスのすべての参加者-投資家、完成した不動産の売り手および開発者-は、さらなる成長を期待しています。アナリストによると、ドバイの住宅価格は世界よりも速く成長していることは注目に値します。したがって、過去1年間で成長率は20％を超え、今年はペースがよりダイナミックになりました。
ドバイ土地局によると、2013年1月から6月にかけて、住宅用不動産の売却取引数は41％増加し、その合計値（評価のために宣言された）は前年同期と比較して70％増加しました。
また、投資家は、最大の開発者であるEMAARとNakheelによって、まず第一に、新しいプロジェクトを発表することが奨励されます。 DAMAC Properties、Deyaar、Sobha Group、Select Propertiesなどを含む他の「市場のサメ」が参加しました。
さらに、個々の建物の建設だけでなく、地域全体の建設についても話します。たとえば、巨大プロジェクト「アルハレハイウェイとムハンマドビンザイードハイウェイの間」にあるメガプロジェクト「ムハンマドビンラシッドの都市」だけで、100のホテルを建設する予定です。
このような積極的な開発の理由は何ですか？おそらく、ドバイは過去の危機の間に蓄積された負債を再構築しようとしているだけで、多額の投資を誘致する新しいメガプロジェクトの実施を発表しているのでしょうか？
投資家の前向きな期待は、いくつかの要因によって正当化されます。まず第一に、ドバイとアラブ首長国連邦全体の経済は活発に回復しています。今年の結果によると、ドバイ経済は3.6％成長すると予想されています。したがって、新しい労働者の誘致が必要です。現在、ドバイの人口は217万人を超えていますが、2011年の人口は197万人です。もちろん、すべての訪問外国人は滞在する場所が必要です。
移民といえば、私たちは経済的に活発な人口を扱っています。ドバイ経済開発局によると、ビジネスパーソンの55％は2013年に収益成長を期待しており、30％は彼らが安定していると確信しています。
観光客の流れも増加しており、今日では1,000万人を超えており、2020年までに倍増する予定です。アラブ首長国連邦が軍事紛争の影響を受けた地域の国々からの移民の第二の故郷になったことは明らかです。彼らはここで資本を移転するだけでなく、永住地に移動します。
また、今日、ドバイの住宅用不動産の価格は、住宅市場の好況時に2008年第3四半期に記録された最大値よりもまだ30％低いことに留意したいと思います。これは、さらなる成長の可能性に自信を与えるもう1つの要因です。
今日、ドバイのどのエリアが最も魅力的な投資であり、その理由は？
まず第一に、開発されたインフラストラクチャと良好な交通アクセスを備えたエリアは引き続き人気があります：ドバイマリーナ、投資家の間で伝統的に人気のあるパームジュメイラ、ファッショナブルなダウンタウンドバイ、大規模なジュメイラレイクスタワー、最近目立った変化、ザグリーンズ、低層エリアエミレーツリビング、アラビア牧場など。
同時に、住宅がより手頃な価格である海岸線から遠く離れた市街地に需要が高まっています。まず第一に、ジュメイラ・ヴィレッジ地区に注目したいと思います。ジュメイラ・ヴィレッジ地区は、インフラが未整備で、多数の未完成の建物がありますが、価格/品質基準に基づいて優れた可能性を秘めています。
ドバイで家を買うことを検討している投資家は、現在の賃貸収入だけでなく、焦点を当てるべきだと私は勧めます。人為的な「ヤシ」島でのプロジェクトでは、潜在的なコスト増加などの指標を見落とさないようにしてください。たとえば、近年の賃貸料の伸び率が最も高いものの1つが国際都市エリアで示されていますが、資本化の可能性の観点から、これは最良の選択肢ではありません。一般に、複合施設の状況を評価し、特定の投資事例ごとに優先順位を比較検討する必要があります。
ドバイでの不動産取引件数のロシア人は引き続きリーダーですか？
ドバイ土地局の統計によると、ロシア人は自由保有不動産で最も尊敬される10人の投資家の一人です。
特にいわゆる「新しい」ドバイでは、そのシェアは非常に顕著です。 2013年の第1四半期に、首長国の不動産との取引量が530億ディルハム（144億米ドル）に達したことは注目に値します。投資の面で伝統的なリーダーは、インドとイギリスの代表者のままです。
私たちの同胞の好みについて何が言えますか？
私たちが同胞の好みについて話すならば、彼らは伝統的です：彼らは主に海に近いことに興味があります。そして、外国人が所有権を取得できる海辺の不動産の選択は、実際にはドバイマリーナとパームジュメイラの地域に限定されているため、「私たちの人々」が最も多くの住宅を取得します。
価格の枠組みについては、ここでは明確な優先事項を強調しません。非常に高価なオブジェクトが両方とも平均コストで販売されています。たとえば、私たちは20万米ドルから数千万米ドルの価値のある不動産を扱っています。
私たちの同胞は、市場の客観的な回復を見て、この背景に対して活性化されます。数日でアラブ首長国連邦に移住し、ここで快適で安全に感じることができることを知っています。アラビアの太陽の下で新しい家を選ぶとき、多くはこの機会を利用します。
今日の市場で供給不足はありますか？
はい、そしてそれは、手頃な価格で売りに出された興味深いオブジェクトが非常に迅速に市場を離れるという事実にあります。原則として、ほとんどのバイヤー、特に現地の詳細にまだ慣れていないバイヤーは、熟考のために時間を割いて、彼らが決定を下すとき、オブジェクトはすでに販売されています。
市場の状況は急速に変化しています。大規模な開発者のプロジェクトの住宅は、建設が始まる前から販売されており、文字通り1日で一掃されます。投資家は収益性の高いオプションを探しており、市場の好況時のように、新しいプロジェクトを立ち上げるときに長い列に並ぶ用意ができています。
2008年の危機は投資家に何を教えましたか？今日、ドバイの法律はどのように改善されましたか？
まず第一に、開発者は迅速な再販に制限を課しました。現在、オブジェクトの再販を希望する投資家は、その価値の平均35〜40％を支払う必要があります。これは投機的なコンポーネントを抑制します。
私の知る限り、ドバイ土地局は現在、首長国連邦の不動産セクターを管理する基準を策定中であり、今後2年以内に施行される予定です。
彼らは、不動産セクターで信じられないほどのブームが観察された2000年代半ばの状況の繰り返しを防ぐために、不動産市場の活動を制御するのに役立ちます。
投資家の権利を保護する特別な法律も開発されています。
首長国の当局によると、この新しい法案は、ドバイの不動産セクターの活動を管理する法律の規範を強化し、市場の競争力を高め、地元および外国の投資家の目に魅力を高めるように設計されています。
10月、ルクオイルの本部はドバイに移りました。高収入の住民の「流入」が価格の上昇をさらに促進するとの意見があります。彼に同意しますか？
いわゆる大衆移動について話すならば、このケースは唯一のものからは程遠い。私はそれがレンタル市場に混乱を引き起こした、あるいは引き起こすとは思わない。特に、国営企業の従業員のドバイからアブダビへの「流出」を考慮しています。指令が最近採択されたことを思い出してください。首都の公共サービスに雇用されている外国の専門家はそこに住宅を借りる義務があります。今日の彼らの数は15,000〜2万人と推定されています。適切な結論を導き出すことができます。
ドバイで不動産を購入したい人のための専門的なアドバイスは何ですか？
意思決定を遅らせたり、ランダムに行動したりせず、常に常識に導かれ、状況を包括的に評価します。成長市場で取引が迅速に行われるほど、投資の収益性が高まることを覚えておくことが重要です。そして、資格のある専門家のサポートを無視しないでください。彼らはこの市場であなたの信頼できるガイドになることができます。ドバイの皆さんにお会いできてうれしいです！
ドバイの不動産の取得と管理に関する追加情報は、IMEX不動産スペシャリストからモスクワ+7 495 5100008の電話、UAE 800-IMEX（800-4639）のフリーダイヤル電話、またはメール情報@ IMEXre.com。
